住宅產業化

　　住宅產業化(Housing Industrialization)，從本義來講就是要實現住宅生產、供應等的工業化。工業化的必須前提是標準化。

　　簡介

　　住宅產業化是指用工業化生產的方式來建造住宅，是機械化程度不高和粗放式生產的生產方式升級換代的必然要求，以提高住宅生產的勞動生產率，提高住宅的整體質量，降低成本，降低物耗、能耗。

　　住宅產業化本來只是強調住宅領域的產業化，但不應局限于住宅建設領域的產業化，而應是包括住宅在內的，也包含其它一切用途物業的產業化。故原詞Housing Industrialization “住宅產業化”，似乎不盡準確，有收窄其涵義之嫌。事實上“住宅產業化”中的“住宅”，應理解為一切建筑產品。

　　實現住宅產業化的基本條件是：①采用工業化的建造方式②住宅用構件和部品大多實現了標準化、系列化。

　　產生原因

　　對于住宅產業化的概念，建設部住宅產業化促進中心副主任童悅仲是這樣介紹的：住宅產業化是1968年日本人提出來的。“上世紀90年代初，我們開始和日本有關機構合作。我曾問他們的專家，到底什么叫住宅產業化?你能不能用最簡練的語言來描述一下?他就講，很簡單，三句話：第一，資金和技術的高度集中;第二，大規模生產;第三，社會化供應。”

　　關于產業化，聯合國很多人下過定義，但沈陽衛德住工科技[1] 認為日本人講得最簡明。

　　他認為，住宅產業化首先是一種住宅建造方式的變革，就是由半手工半機械比較落后的建造方式，轉變成一種工業化生產方式。

　　一家澳大利亞的公司到建設部訪問時說，澳大利亞的住宅產業化是被逼出來的。因為他們國家的建筑工會很厲害，建筑工人的工資水平非常高，所以他們要想降低成本，提高競爭力，就一定要走產業化道路，將建筑工地的工序分解。凡是在施工現場能分解出來的部件，就拿到工廠的生產線上去做。這樣能大大減輕勞動強度，縮短工期，保證質量。

　　而日本的合作方工廠則完全在生產線上生產住宅，每一條生產線八個小時可以生產10到11棟住宅，48分鐘一棟!運到現場一天就可以組裝完成。目前他們的市場占有率達5%。

　　顯然，住宅產業化——用工業化方式生產住宅，可以減輕勞動強度，降低生產成本，提高勞動效率，保證建筑質量。更重要的是，它能節約資源。

　　主要內涵

　　所謂住宅產業化，實際上包括兩方面的含義：一是住宅科技成果的產業化，一是住宅生產方式的產業化。

　　科技成果的產業化是指應該把住宅領域里的一些最新的科學成果盡快轉化為生產力，使之產生經濟效益和社會效益。這與我國科技體制改革有關，而科技體制改革仍舊在深化過程中。

　　而我們通常所說的住宅產業化，更多的是指住宅生產方式的產業化。在這方面，日本已達到了很高的水平，例如日本積水化學工業株式會社設在崎玉縣的一座住宅工廠，是用工業流水線的方式生產房子，他們把住宅分拆成一個個盒子式的構件，在生產線上制造完成一棟住宅所需要的全部構件，只需要花費四十多分鐘，然后運到施工現場，在一天之內組裝完畢。在我國住宅產業化也取得了比較大的進展，浙江寶業集團、遠大住工、萬科、黑龍江宇輝集團都在住宅產業化方面取得了較大的成績。

　　住宅產業化就是利用現代科學技術，先進的管理方法和工業化的生產方式去全面改造傳統的住宅產業，使住宅建筑工業生產和技術符合時代的發展需求。就是住宅的生產方式(或者是技術手段)，是運用現代工業手段和現代工業組織，對住宅工業化生產的各個階段的各個生產要素通過技術手段集成和系統的整合，達到建筑的標準化，構件生產工廠化，住宅部品系列化，現場施工裝配化，土建裝修一體化，生產經營社會化，形成有序的工廠的流水作業，從而提高質量，提高效率，提高壽命，降低成本，降低能耗。

　　國外的經驗表明，當社會發展到一定的階段(如人工成本占比很大，住宅工業的配套產業已經成熟時)采用工業化的方式建造住宅要比采用現澆的方式在成本上會低10%~15%，當然這是基于比較自動化的生產上。

　　標準

　　聯合國提出“住宅產業化”的6條標準：生產的連續性，生產物的標準化，生產過程的集成化，工程建設管理的規范化，生產的機械化，技術生產科研的一體化。[3] 一般而言，住宅產業化的標準主要有：

　　(1)住宅建筑的標準化;

　　(2)住宅建筑的工業化;

　　(3)住宅生產、經營的一體化;

　　(4)住宅協作服務的社會化。

　　住宅產業現代化是住宅產業化發展的更高階段。住宅產業現代化是指以科技進步為核心，用現代科學技術改造傳統的住宅產業，進一步通過住宅設計的標準化，住宅生產的工業化，采用“四新” 技術(新技術、新材料、新工藝、新設備，以下簡稱“四新”)的大量推廣應用，提高科技進步對住宅產業的貢獻率，大幅提高住宅建設、管理的勞動生產率和住宅的整體質量水平，全面改善住宅的使用功能和居住質量，高速度、高質量、高效率地建設符合市場需求的高品質住宅。

　　主要作用

　　住宅產業化改變了傳統建筑業的生產方式。住宅工業化是住宅產業化的必要條件，住宅產業化采用工業化的生產方式建設建筑，能夠降低成本、提高效率、保證質量。住宅產業化已經成為建筑業發展的趨勢和必然，則是為保障性住房的建設提供了契機。

　　在國外這已經不是新興詞匯，日本已經將住宅產業化的概念全方位的應用到了房屋的承建上。在國內還只能依賴于二包來完成。而住宅產業化管理公司的出現，可以直接與消費者溝通，了解消費者的需求并貫穿整個購房建房始終，聯系房建商，市場，消費者，達到最優配置，不至于出現建筑過程中的理念斷層。現有的國內市場主要的產品是指全裝修成品房，推崇這個的原因是政府提倡新型住宅的“四節一環保”理念，即節水，節地，節能，節材，環保。以往毛坯房造成的二次裝修浪費全部都避免，業主可以直接拎包入住，方便省時，這也將成為未來房產發展的必然趨勢。

　　成功案例

　　深圳首個住宅產業化項目2012落成

　　[4] 龍悅居三期項目是深圳第一個大規模采用工業化方式建造的項目，是深圳市2011年的重大項目，為公共租賃保障性用房，位于深圳市龍華二線擴展區，占地面積 50116m2，總建筑面積215673.5m2，建筑高度約80m，容積率為3.5，共4002套，由兩層地下室與6棟高(26～28層)住宅構成。本項目為精裝修交樓，開工日期為2010年9月15日，交工日期為2012年9月1日，合同總工期為717天。[4]

　　該項目為深圳市住宅產業化試點小區，采用工業化技術，按B級體系實施，B級體系說明：外墻、樓梯、陽臺預制，結構主體現澆混凝土，即內澆外掛體系。

　　工業化生產改變了混凝土構件的生產、養護方式，生產過程能源利用效率更高，并且模具、養護用水可以循環使用。相比傳統的施工方式，工業化建造方式極大程度減少了建筑垃圾的產生、建筑污水的排放、建筑噪音的干擾、有害氣體及粉塵的排放。從而實現節能、節水、節地、節材，建造過程也更加環保。

　　發展建議

　　在中國住宅產業化發展的過程中，我們不但要注意技術的應用，同時也應該兼顧社會公平問題，在中國未來的住宅產業化過程中，應該注意以下幾個方面的問題。

　　減少標準的差距

　　住宅產業化進程中急需建立住宅標準，也提出了要建設各種標準體系，從社會公平的角度出發，我們在制定住宅標準時，應該考慮各種收入人群的需求，滿足各種住宅需求，而不能采用住房建設中存在的高標準現象。在制定住宅標準體系時，保持各種標準之間的差距也有助于體現社會公平。

　　建設的政策

　　從住宅產業化的研究中，各個居住社區的工業化生產標準單一，將造成社區的住宅差異化不明顯。根據對居住分異的研究，在住宅產業化過程中，應提倡多標準的住宅采用混合建設模式，使住宅產業化過程中的社會問題得到解決。所以，我們要制定相應的住宅部件標準，同時也要研究各種組裝技術，能夠利用相同的部件組裝出不同標準的住宅，從而有助于工業化生產。

　　成本的控制

　　根據國外的研究和經驗，住宅產業化在成熟后，將有助于減低住宅建設成本，這也將減少住宅價格過高的困境。所以，根據以上規劃的啟示，在住宅產業化進程中，為了保持社會公正，我們首要的目標并不是去研究住宅的現代化和信息化，而是要研究出有助于減低住宅建設成本的方式，這樣將令大部分城市居民能夠有經濟能力購買住宅，所以我們現階段的任務是要加強對住宅建設成本的控制。

　　進程中的作用

　　根據項目的啟示，政府在舊城更新中具有重大的責任。政府應該充分考慮當地居民的經濟水平，給予合理的經濟補償，令當地居民有能力在原地或者周邊購買住房。同時我們還應該加強政府在住宅產業化進程中的作用，通過在政府主導項目中采用住宅產業化的建設，有助于推動住宅產業化生產產品為市場所接納，也通過政府的示范效應，帶動住宅產業化的發展，從而實現住房公平。