人口紅利漸趨弱化，老齡化加速背景下，人口政策調(diào)整對(duì)未來(lái)人口總量及結(jié)構(gòu)均帶來(lái)較大影響，且作為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素，“全面二孩”放開(kāi)帶來(lái)的人口總量及結(jié)構(gòu)的調(diào)整將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化。2016年1月1日起，我國(guó)正式結(jié)束了實(shí)施30多年的獨(dú)生子女政策，步入“全面兩孩”時(shí)代。全面二孩政策實(shí)施一年，對(duì)門(mén)窗幕墻行業(yè)的上游——“房地產(chǎn)”帶來(lái)哪些影響，且聽(tīng)中國(guó)幕墻網(wǎng) m.deyilong.com.cn收集到的消息：
影響1：人口規(guī)模擴(kuò)大，城鎮(zhèn)新增人口增加，同步增加勞動(dòng)供給，延長(zhǎng)人口紅利期
近年來(lái)人口出生率逐漸下降，人口總量增速放緩。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，隨著計(jì)劃生育政策實(shí)施效果的顯現(xiàn)以及“80后”生育高峰期的結(jié)束，1990年以來(lái)我國(guó)出生率持續(xù)下降，2010年達(dá)到了11.9‰的較低水平，2011年至今保持在12‰左右。持續(xù)下滑的出生率帶來(lái)的顯著結(jié)果是人口總量增速的放緩。1998年以來(lái)，新出生人口降至2000萬(wàn)以下，年末總?cè)丝谠鏊俳抵?個(gè)百分點(diǎn)以下并呈現(xiàn)持續(xù)下行趨勢(shì)，至2014年增速降至0.5%左右。“單獨(dú)二孩”政策的實(shí)施推動(dòng)2014年出生人口較2013年增加48萬(wàn)人，但與此前相比，年均新生人口規(guī)模仍處于較低水平。
勞動(dòng)人口總量增速放緩，撫養(yǎng)比持續(xù)走高，人口紅利漸趨弱化及老齡化加速背景下，人口政策調(diào)整勢(shì)在必行。近年來(lái)15-64歲年齡段人口總量增速同樣呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)，占總?cè)丝诒戎爻掷m(xù)下滑。2014年統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，這部分人群總量約10萬(wàn)億人，較2013年減少113萬(wàn)人。與此同時(shí)，總撫養(yǎng)比持續(xù)走高，尤其是老年撫養(yǎng)比提升較快，2014年65歲以上老年撫養(yǎng)比達(dá)到13.7%的較高水平。勞動(dòng)人口比重下降及撫養(yǎng)比的上升導(dǎo)致人口紅利漸趨弱化。
十八屆三中全會(huì)提出“單獨(dú)二孩”政策，十八屆五中全會(huì)提出放開(kāi)全面二孩政策，堆積的生育意愿釋放將帶來(lái)短暫生育高峰。長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)對(duì)未來(lái)我國(guó)人口規(guī)模增速放緩甚至下降、新增勞動(dòng)人口逐年減少、人口結(jié)構(gòu)趨于老齡化等起到一定的緩解作用，同時(shí)不同群體生育意愿的差異所來(lái)帶的人口分布結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步分化。
影響2：促進(jìn)購(gòu)房需求增加
據(jù)媒體報(bào)道，隨著全面放開(kāi)二孩政策的實(shí)施，將會(huì)在推動(dòng)我國(guó)人口數(shù)量的增長(zhǎng)。新增加的人口將會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)需求總量的增長(zhǎng)，成為推進(jìn)白銀時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要助力。
“由于當(dāng)前多數(shù)城市已放開(kāi)限購(gòu)，全面放開(kāi)二孩帶來(lái)的新增購(gòu)房需求，有可能在持有一套房或二套房的基礎(chǔ)上直接購(gòu)買大戶型產(chǎn)品，這樣會(huì)造成持有多套房產(chǎn)比重增大。此外，這部分新增購(gòu)房需求也有可能以‘先買后賣’的置換形式進(jìn)行多次換房，這樣會(huì)促進(jìn)換房次數(shù)的增加。”
影響3：四居將會(huì)成為市場(chǎng)主流
目前市場(chǎng)上主流戶型是兩居、三居，在全面放開(kāi)二孩政策實(shí)施后，四居、五居將會(huì)成為市場(chǎng)上的主流戶型。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“按照現(xiàn)在的家庭構(gòu)成，三居剛好符合家庭居住需要：父母一間、孩子一間、老人一間。但是如果一個(gè)家庭生了二孩，三房肯定是不夠住的。孩子小時(shí)候尚且可以用上下床過(guò)渡，但如果孩子長(zhǎng)大，哪怕性別相同，還是需要一定的個(gè)人空間。到那個(gè)時(shí)候：父母一間，孩子一人一間，老人一間，想要三代同堂，四房才是剛需產(chǎn)品。”
影響4：經(jīng)濟(jì)壓力加大影響置業(yè)
在鏈家地產(chǎn)研究部李巧玲看來(lái)，盡管全面放開(kāi)二孩政策出臺(tái)，有利于促進(jìn)人口的增加，但是并非所有的育齡婦女都愿意再要二孩。“由于經(jīng)濟(jì)及時(shí)間成本是影響生育意愿的重要因素，生育二孩所帶來(lái)的壓力不僅包括經(jīng)濟(jì)壓力，還體現(xiàn)在機(jī)會(huì)成本、時(shí)間成本等方面的壓力。在同等條件下，經(jīng)濟(jì)壓力越小，生育意愿越高;工作壓力越小、時(shí)間越充裕，生育意愿越高。從不同地區(qū)情況來(lái)看，受到高住房及撫養(yǎng)經(jīng)濟(jì)成本壓力，一線及部分二線城市育齡婦女再生育意愿將不及三四線城市。”李巧玲說(shuō)。
影響5：爭(zhēng)奪學(xué)區(qū)房競(jìng)爭(zhēng)更激烈
對(duì)生育二胎家庭來(lái)說(shuō)，兩個(gè)孩子的教育將成為重中之重，而且也將會(huì)花費(fèi)父母大量精力。易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，全面放開(kāi)二孩政策實(shí)施后，各地學(xué)區(qū)房的地位將更加不可動(dòng)搖，學(xué)區(qū)房及入讀名額的爭(zhēng)奪也將愈發(fā)激烈。部分家長(zhǎng)將會(huì)未雨綢繆，提前出手搶購(gòu)具有優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)區(qū)房，從而推高此類學(xué)區(qū)房的價(jià)格。
影響6：政策利好東部地區(qū)、熱點(diǎn)城市改善需求釋放
不同城市人口增長(zhǎng)影響需求總量。此前分析中，我們得出結(jié)論，三四線中小城市二孩生育意愿和生育率將高于一二線重點(diǎn)城市。不同城市人口增長(zhǎng)速度也將影響相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。從需求總量變化來(lái)看，未來(lái)三四線城市中二孩家庭對(duì)空間需求將更大，其需求總量也將更為突出。從這點(diǎn)來(lái)點(diǎn)，對(duì)于三四線部分城市高庫(kù)存去化而言將是一大利好。
不同城市銷售主力戶型影響需求增長(zhǎng)。我們同時(shí)認(rèn)為不同城市當(dāng)前主力戶型也將對(duì)未來(lái)需求產(chǎn)生影響。此前我們已經(jīng)分析，認(rèn)為隨著二孩家庭數(shù)量增加，部分家庭將考慮大戶型產(chǎn)品，短期內(nèi)三室將成為主力戶型，而四室及以上將成為改善性需求集中區(qū)域。未來(lái)部分二室戶型的家庭在生育二孩后或?qū)⒖紤]換房。當(dāng)前各城市主力戶型有明顯區(qū)別，從2014-2015年成交數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)城市二室戶型占比主要在40%左右，其中北京、武漢、東莞及北京周邊香河占比已超過(guò)40%，未來(lái)這些城市生育二孩家庭換房量相對(duì)較高;而南昌、西安占比相對(duì)較低，特別是南昌，近年三室戶型占比近2/3，未來(lái)新增人口對(duì)其庫(kù)存去化幫助將相對(duì)弱化。
我們可以看出受不同區(qū)域不同城市主力戶型不同。一般而言，一二線重點(diǎn)城市主力戶型以二室、三室為主，三四線城市中三室、四室大戶型相對(duì)較多，對(duì)于當(dāng)前庫(kù)存量較高的三四線城市而言，由于市場(chǎng)主流戶型較大，已能滿足二孩家庭需求，其對(duì)庫(kù)存去化影響較小;東部較發(fā)達(dá)地區(qū)吸納外來(lái)人口數(shù)較多，二室、三室占比較高，而中西部地區(qū)人口流出相對(duì)明顯，大戶型占比較高，因而在全面放開(kāi)二孩政策影響下，東部地區(qū)、熱點(diǎn)城市向三室、四室轉(zhuǎn)變需求將更為明顯。我們認(rèn)為，二孩政策將更為利好重點(diǎn)城市及東部城市群，未來(lái)這區(qū)域換房率將有所增加，大戶型更為主流。而受未來(lái)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、長(zhǎng)江中游城市群和成渝城市群的發(fā)展帶動(dòng)和就近城鎮(zhèn)化影響，這些地區(qū)城鎮(zhèn)吸納人口速度將加快，二孩政策也將同步帶動(dòng)當(dāng)?shù)刂械葢粜偷匿N售。
總結(jié)：
人口紅利是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的最關(guān)鍵因素，中國(guó)從“一孩”到“二孩”，不僅僅是針對(duì)國(guó)家現(xiàn)有人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，同時(shí)伴隨的是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求提升，對(duì)住房房源、房型、地段要求的重新構(gòu)造。
從人口總量來(lái)看，隨著二孩政策實(shí)施，伴隨人口總量的增長(zhǎng)，住房需求也將持續(xù)增加。同時(shí)，人口年齡結(jié)構(gòu)變化推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)戶型結(jié)構(gòu)需求轉(zhuǎn)變，短期內(nèi)，三室、四室為主的中等戶型、大戶型住宅將成為首置或首改的主力，五室及以上戶型占比也將增加，而長(zhǎng)期來(lái)看，到2035年二室為主的小戶型也將占據(jù)一定份額。而區(qū)域也將影響人口增量和結(jié)構(gòu)分布，二孩政策短期內(nèi)將更為推動(dòng)重點(diǎn)城市及東部城市群中大戶型的庫(kù)存去化，活躍當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。
與此前十年新增城鎮(zhèn)人口快速增長(zhǎng)帶來(lái)的機(jī)遇不同，隨著人口規(guī)模增速的逐步放緩、年齡結(jié)構(gòu)的不斷變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)面臨需求將更多元化、更具特色，特別是以學(xué)區(qū)房為代表的優(yōu)質(zhì)配套住房將更受二孩家庭的青睞，成為短期內(nèi)需求追逐焦點(diǎn)。而預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)主體需求類型，把握主體需求相關(guān)配套及服務(wù)，也將是企業(yè)在下一個(gè)十年發(fā)展中的重要關(guān)鍵。
換言之，門(mén)窗幕墻行業(yè)的同仁們，如果您的業(yè)方、甲方承建的是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，高品質(zhì)四居小區(qū)，那您的工程款，就有著落啦。反之，現(xiàn)在還在搞低價(jià)競(jìng)標(biāo)，不講究地塊區(qū)位規(guī)劃，門(mén)窗產(chǎn)品、幕墻工程粗制爛造的甲方，您可得多留神，在“白銀時(shí)代”里，吃瓜群眾不是沒(méi)錢(qián)，是不會(huì)再亂花錢(qián)。這樣的企業(yè)被“洗牌”只是早晚的事，到時(shí)可別連累了您。
